78家央企退出无足轻重16家退不退很重要

发布时间：2021-01-08 02:59:45 阅读：次来源：跷跷板厂家

房地产调控政策轮番祭出。作为中国经济重镇的上海,楼市走势更是备受关注。

“中央部委官员讲,未来20年控制房价上涨的压力还是很大,他讲的是真话,他没有讲虚话。”上海地产大鳄——上海绿地集团董事长、总裁张玉良最近在接受本报专访时如是表示,“我们处在城市化的进一步发展阶段,中国的后工业化的阶段,必然会带来这样的形势。”

作为坐拥上海、在全国迅猛扩张的绿地集团,这些年也在不断探索着多元化之路。如今,张玉良又开始扬起资本大旗杀进能源行业。对于这么一个浸淫地产数十年的大鳄来说,这种转型,更有着难以名状的个中滋味。但他的声音,时常引起决策层的深度关注。

上海房价“肯定是太高”

《21世纪》:现在对于上海的房价问题,有各种争议。你怎么看？

张玉良:上海的房价是大城市房价的代表,我们现在看到的房价,是各种各样的因素集合形成的,肯定是太高,政府的提法是,有效控制房价过快上涨,现在要降下来是非常难的,我们探讨的应该是,如何有效控制房价过快上涨。

年初国务院邀请我去座谈,我给相关领导的意见是,一方面,流入房地产领域的资金一定要控制,流入地产的现金流少了,自然是有利于地产行业健康发展;其次就是调整收入分配机制,能把收入分配机制拉大,中央目前已经在着手。

目前房价那么高,为什么还是有人买呢,因为有很多人收入很高,对于高收入者投资房产的增值部分,征收重税,从而最终导致买房这部分人的钱不流入楼市。

而第三个方面,对于政府层面,就是把保障做到位,让中低收入有房子住,保障到位了,很多问题就可以解决。

《21世纪》:房地产行业普遍的投资规律是,商品房的投资回报周期和回报率,要高于保障房。但绿地过去一年在保障房的投入相对很大,这是为什么？

张玉良:去年我们光在上海就建设了140万平方米的保障房,在全国,我们在安徽、西安、沈阳等地都有保障房的大规模布局。去年保障房占我们整个业务结构中的20%,今年要占30%,

主要有几点考虑。一个是对于地方政府而言,是希望大品牌的地产公司帮他们做保障房、业务经验、房屋质量、品牌体系相对完善,所以明显比小公司做得好。

第二是相对也有一点盈利,虽然不是考虑主要去赚钱,我有适当的利润就可以了,但在规模经济的效益下,利润也会体现。保障房毛利率在3%—5%,外地的保障房毛利率比上海稍微好一点,因为外地政府鼓励你来做。

还有关键的一点是,各地政府和银行相对非常支持。

“重要的是16家退不退”

《21世纪》:目前国资委要求78家国有房企退出楼市,你认为,这能否抑制高房价? 是一个姿态,还是一个决心？

张玉良:中央企业,涉足房地产太多,肯定是不合适。但从形式来讲,有些企业是刚刚进去,或者进去不久,所以规模并不是很大,所以他们是否退出,无足轻重。重要的是你16家退不退。

中央企业要不要从房地产中行(601988)业中退出来,是一件大事,短期有积极信号,但对整个地产不是个治本的方法。

以央企的资金实力,如果退出所谓的高利润房地产行业,那么地方的国企是否也应该退出来呢？另外,中央企业是否又要从其它高利润的垄断行业中退出来的？

退出来后,这个行业,是留给民营企业,或者其他成分的企业去经营,其回报又不可以和全民共享。反而,国资公司或许可以保障政府搞社会福利,让全民共享。

《21世纪》:此前市场有统计,大批上市公司的地产巨头负债率相当高,低则60%,高则80%,作为上海国资的地产巨头,绿地目前的负债如何,这样的高增长下的风险如何规避？

张玉良:上市公司和非上市公司的财务口径不一样;中国的地产公司和国外的不一样。

我们算的现在的负债,即便你现在账面上有个100亿,200亿的存款,也可以被算入负债,国外不是,这个100亿要扣除,因为是你的自有资金。

第二是你销售的房子,是建到什么程度,财务就算到什么程度,很多房子我们已经卖了,结算了半年多,但是国内是按交房以后才计入财务。还有就是看流动性怎么样,绿地目前的流动性很好,去年我们有700多个亿的现金流动性,所以即便负债相对高,但流动性好,也可以保障安全。

所以,假如绿地现在的负债是70%左右,但是实际的负债只有45%,不到50%。

《21世纪》:土地出让金或者房地产的交易税费,现在成为各个城市的财政支柱。对此,你怎么看？土地出让金如此之高,是不是也在托高房价？

张玉良:近年来,中国各地政府搞建设,这个钱从哪里来的？自然是土地出让金中拿来的,从去年1年之中,我们了解,土地财政中占据各地的财政都是30%—50%,在增量当中,有50%以上,这个是事实。

这些钱,大量也用到城市的建设当中去,也是事实,要不他也没有能力去提升、改善城市的面貌。

地价起来,房价就不会不起来,调整的方式,更多应该在多种思路上拓展。

（未来）房价上涨压力很大,是因为资本流入房地产行业确实较多,所以应当开放各种投资渠道,“促进民间投资20条意见”要出来,这对于导出资金会很有好处。