美联储加息是否会为香港房地产泡沫画上句号

在过去的七年中，香港房地产市场涨幅超过150%；在此期间，大多数分析师几乎已经放弃了试图将房价与任何基本面指标匹配的尝试。我们知道的是香港房价上涨背后有两个主要推动力，分别来自美国和中国大陆。

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MarketWatch专栏作家CraigStephen撰文

在美联储准备上调利率之际，地球另一端的一个资产类别将受到冲击，那就是香港的房地产。

在过去的七年中，香港房地产市场涨幅超过150%；在此期间，大多数分析师几乎已经放弃了试图将房价与任何基本面指标匹配的尝试。我们知道的是香港房价上涨背后有两个主要推动力，分别来自美国和中国大陆。

得益于盯住美元的联系汇率制，香港将基准利率维持在低位；与此同时，其本地生产总值(GDP)在大陆强劲需求的提振下曾持续增长。

但现在这两个因素似乎要发生逆转。

美联储九年来的首次加息只是时间早晚的问题，另一方面，随着经济的放缓中国大陆的需求在下滑。其影响已经波及香港零售业，房地产可能就是下一个受冲击的目标。

业内正在形成一个共识，那就是香港楼市目前处于一个转折点上；10月份房地产交易降至19个月低点，并且上周香港政府一幅地块流拍，所有九份标书的竞价金额均低于保留价格。

分析师也预计香港房地产牛市临近尾声。杰富瑞(Jefferies)成为最新一家预计牛市行情即将结束的投行，该机构预计香港住宅价格将下跌30%，房地产市场将进入一个新常态。预示房价将下跌的另一个指标是房地产开发商股的疲软表现，目前这类股票已经跌回2011年的水平。

不过考虑到近年来香港房价非同一般的超大弹性，很多人都对香港楼市即将穷途末路的预测持谨慎态度。尽管估值偏高，且港府也出台了各种打压房价的措施，但香港房地产市场依然不断走高。

眼下的难题不仅仅是香港楼市现在是否开始走下坡路，而是在攀爬到这个高度后将直落多少的问题。换句话说，香港楼市的走低是可控的，还是会像亚洲金融危机时那样暴跌60%？

到目前为止，事实证明那些试图把房价和买不起房的限制因素联系在一起的做法都是徒劳的。

早在2012年8月，巴克莱(Barclays)就提醒说要小心对待香港楼市。巴克莱当时指出，香港房价和家庭收入的比率已达到11倍，而长期平均比率为7.1倍。如今根据杰富瑞的最新统计，这个比率已飙升至17倍。

巴克莱的报告之所以引人注目，是因为该银行采用了一个分析香港楼市的新方法。这个方法认为，房子应该像存钱罐，主要功能是让投资者有一个可以储存财富的地方，而不是为了让人真正住进去。

尽管从巴克莱的分析中或许无法判断市场是否已经触顶，但它将香港地产市场比作股市或是某种投资市场的看法却很有助益。这就可以解释为何房价上涨与购买力因素几乎无关，真正推动房价继续上涨的关键因素在于资本输入的不断增加。

鉴于地产市场的表现与单纯的投资引导型市场有着极高的相似度，因此房价一旦回调将会出现何种情形，这或许可以提供某种指引。

举例来说，投资引导型市场的波动或许要比依赖终端用户需求的市场更为剧烈，对利率以及资本流的变化也会更加敏感。

因此，我们应该对美联储的政策予以格外重视。

这在很大程度上将取决于中国大陆投资者的投资前景，他们是香港房地产尤其是豪宅领域的重要买家。不过，最近基本上没有出现资本撤离的迹象；在人民币贬值令投资者回避三舍的情况下，香港金融管理局(HongKongMonetaryAuthority)不得不进行干预，抑制港元走强。然而，随着北京方面继续推进蕴含风险的改革举措―放开资本账户，同时大幅拓宽投资渠道，未来也许将有更多的不确定因素。

香港的业主们将寄希望于投资需求一如既往地保持旺盛。因为一旦出现金融动荡、市场重新回到依靠终端用户和购买力来决定的情况，房价的跌幅或许将超过50%。

本文由华尔街日报译自MarketWatch

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